Jusqu’à présent, les plus-values réalisées par des particuliers lors de la cession de biens immobiliers étaient exonérées au bout de quinze années de détention par application d’un abattement de 10% par an au-delà de la 5^ème année.

 A compter du 1^er février 2012, l’exonération ne sera acquise qu’au bout de 30 années de détention par application d’un abattement progressif.

 Les exonérations spécifiques

Certains biens ou certaines situations particulières permettent de s’affranchir du paiement de la plus-value : 

Les plus-values imposables

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers concerne les ventes :

Comment déterminer le montant des plus-values à acquitter ?

La plus-value brute est déterminée par le calcul suivant :

Plus-value brute = Prix de cession (1) – Prix d’acquisition (2)

Pour déterminer l’assiette de calcul de la fiscalité, il faut déterminer la plus-value nette imposable.

Cette dernière est égale à la plus-value brute diminuée d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5^e égal à :

Augmentation de la fiscalité

Au-delà, de l’allongement de la durée de détention pour bénéficier de l’exonération, les plus-values immobilières voient leur taux d’imposition monter depuis 2011. Ainsi, elles sont taxées immédiatement au taux proportionnel de 19 % (16 % en 2010) auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 12,30 % (13,50 % à compter du 1.10.2011).

(1) Majoré des charges et indemnités imposées à l’acquéreur et déduction faite de la TVA et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ;

(2) Prix d’achat augmenté des frais (forfait de 7,5 % au montant réel) ou la valeur vénale augmentée des frais d’acquisition à titre gratuit.

La vie de votre contrat Madelin peut être divisée en 2 périodes : la constitution (période d’épargne) et la restitution (période de rente).

Les caractéristiques de votre contrat sont déterminantes pour le montant et les modalités de versement de votre rente. Il est donc important de ressortir votre contrat et, de faire le point sur celui-ci. Les points à privilégier pendant la phase d’épargne.

Durant cette période, il faut faire fructifier au maximum les sommes versées. Ainsi, pour suivre au mieux l’évolution de la conjoncture, il faut opter pour un contrat disposant de nombreuses possibilités d’investissement (contrats multisupports multigestionnaire) et pouvoir réaliser des arbitrages c’est-à-dire de changements de support. Certains contrats offrent un choix limité alors que d’autres proposent plus de 450 supports.Souvent lorsque peu de choix s’offrent a vous, il s’agit de « fonds maison » gérés par la même équipe et qui peuvent présenter les mêmes risques d’erreurs dans les prises de décision. On l’aura compris, plus  le choix est large en matière de supports, plus le gestionnaire peut sélectionner  les meilleurs fonds du marché et diversifier son allocation.

Le calcul du montant de la rente

Autre point important, vérifiez comment sera calculé le montant de votre rente. Bien entendu, son montant dépendra en premier lieu du capital constitué pendant la phase épargne. Sur ce point, pas de miracle, si vous avez effectué des versements minima, le capital à transformer en rente sera faible. C’est le principe de la capitalisation, on récupère que ce que l’on a versé. Il dépendra aussi de l’espérance de vie déterminée par l’INSEE (tables de mortalités officielles) pour votre tranche d’âge au moment de la demande de versement de la rente. Plus l’espérance de vie est élevées moins la rente sera importante.

Vous ne pourrez guère modifier cette table quel que soit le contrat mais pourrez en revanche choisir un contrat qui fixe la date de référence de la table :

On distingue en effet, deux catégories de contrats :

- lors de la souscription du contrat, les paramètres de calcul qui serviront à la transformation du capital en rente sont connus et garantis. Dans ce cas, le changement de table par l’INSEE et notamment un allongement de l’espérance de vie n’aura pas d’influence sur le montant de la rente ;

- c’est au moment de la transformation en rente, c’est à dire à la retraite que le taux sera connu. Dans ce dernier cas, il existe une incertitude sur le montant de la retraite. A noter que certains contrats offrent l’option de choisir par avance, qu’au moment de la liquidation, c’est la table la plus favorable qui sera retenue. Ce sont bien entendu ceux à privilégier dans la mesure du possible.

Les points à privilégier pour ma phase de rente

Sauf cas de sorties en capital exceptionnels, les contrats de retraite complémentaires sont dénoués sous forme de rentes.Il est donc important d’avoir souscrit un contrat dont la rente s’adapte au mieux à sa situation familiale, au moment du départ à la retraite. Or, de nombreux contrats ne proposent pour seul choix, la réversion. Cette réversibilité est souvent souhaitée car elle offre l’avantage d’assurer un revenu viager au conjoint survivant.

Mais il faut savoir qu’elle s’accompagne de 2 inconvénients :

- pour déterminer la rente initiale, l’assureur détermine le taux de rente en fonction de l’espérance de vie des deux bénéficiaires. Plus la différence d’âge est importante, plus la rente initiale sera minorée. À titre d’exemple, une différence d’âge de 10 ans entre deux époux peut entrainer une diminution de la rente de 30%.

- en cas de décès simultanés des deux époux, le capital est définitivement perdu.

Il est regrettable que de nombreux assureurs ne proposent pas une solution à ces inconvénients. Et pourtant elle existe, c’est la possibilité de bénéficier d’annuités garanties. L’assureur s’engage à verser la rente pendant une durée minimum équivalente au nombre d’annuités prévues : 10, 15 ou 20 ans (le maximum étant l’espérance de vie moins 5 ans). En cas de décès du souscripteur pendant la période, la rente sera versée aux bénéficiaires désignées par le contrat pendant la période restant à courir. Pour l’assuré, son conjoint ou ses héritiers, c’est l’assurance de retrouver tout ou partie du capital constitutif de la rente.

Il faut également savoir que les meilleurs contrats proposent un éventail de rente qui s’adapte au mieux à votre situation comme par exemple :

- une rente majorée ou minorée : l’assuré peut décider d’augmenter ou de diminuer sa rente au moment de la liquidation. Si par exemple, il a encore des enfants à charge, il peut souhaiter majorer sa rente pour accompagner les études de ses enfants.

- une garantie dépendance : dans le cas ou l’assuré se retrouve dans une situation de dépendance sa rente serait majorée.

Les meilleurs contrats du marché offrent la capacité de s’adapter parfaitement à la situation de l’assuré, il convient de faire son choix en fonction de ces différents critères.